“同样一套市区别墅，有人能贷30年，有人只能贷10年，差距就在房龄。”泰兴城东一家建筑公司老板老周，用自家1997年建成的沿街别墅拿到20年期的500万抵押额度，年化3.9%，而隔壁2015年的电梯洋房，同一家银行直接给到30年。把年限拉到最长，关键看三条红线：房龄+贷款≤50年、借款人年龄+贷款≤70年、房屋性质决定“起跑线”。

住宅类最宽松。大型银行普遍接受30年期，但要求房龄不超过20年；房龄20—30年，可贷25年；30—40年，缩至20年；40年以上需单独报批，多数银行控制在10—15年。借款人年龄同样影响年限，50岁做主贷人，最多再做20年；若子女共借，可把期限拉到30年。

商铺、公寓、写字楼等商业用房，主流银行上限20年，地方城商行18年，且房龄≤25年才能足额年限；超过25年，每增加5年，贷款年限减2年。泰兴万达广场一带的临街商铺，因租约稳定、地段成熟，20年方案较容易通过；乡镇商业街商铺，普遍只能拿到15年。

工业厂房、仓储用地年限更短。国有出让土地上标准厂房，最长15年；划拨土地需补缴出让金并换证后，才可进入抵押流程，年限10年左右。银行给出的理由是：厂房价值受产业周期影响大，折旧速度快，年限过长风险高。

想获得更长年限，有三个技巧：一是选房龄新的标的，房龄≤20年最易谈；二是用年轻家庭成员做主贷人，拉长“年龄+年限”空间；三是优先选国有大行，他们对住宅30年、商业20年的政策执行最稳定。

一句话，泰兴房产抵押年限住宅30年、商业20年、厂房15年，房龄越新、借款人越年轻，年限天花板越高。