“一套星海温泉别墅挂牌600万，银行评估价420万，最终批贷294万，七成成数一次性到账。”兴化本地中介给出的这组数字，把房屋贷款的上限逻辑讲得明明白白：市值≠评估价，评估价×70%才是多数银行的放款基准。当前兴化市场，无论是别墅、商铺还是乡镇自建厂房，只要产权清晰、可上市交易，普遍适用“评估价七成”规则，单笔上限2000万。

住宅类最为宽松。国有大行及兴化农商行对20年以内电梯洋房，可给到评估价七成，年利率3.65%起，等额本息期限最长20年，先息后本最长10年；房龄超过20年的楼梯房，成数降至六成，利率上浮20—30个基点。若借款人征信空白、收入证明不足，可追加共同还款人，额度不变，通过率大幅提升。

商业类房产（商铺、写字楼、公寓）成数普遍在五至六成，评估公司会重点看租金流水与空置率：年租金≥房产评估价5%、出租率≥80%才能拿到六成，否则降到五成。兴化吾悦广场一带的临街商铺因租约稳定，六成案例居多；乡镇商业街因客流波动大，五成居多。

工业厂房、仓储用地则看“区位+土地性质”。兴化开发区、戴南不锈钢产业园内的标准厂房，国有出让土地、可上市交易，最高可评五成；集体土地或划拨土地需补缴出让金后才能进入评估流程，成数降至四至四点五成。额度虽低，但评估价基数大，1000万厂房仍可套出400—500万流动资金。

决定最终数字的三条硬杠杠：一是评估价，银行委托名单内评估公司现场查勘后出具，乡镇二手房普遍比市价低10—20%；二是负债率，所有经营贷、消费贷月供合计不超过月收入50%；三是房龄，40年以上住宅原则上不予准入，30—40年之间降成数处理。

一句话，在兴化想撬动高额度，把房产保养好、租约签长、评估价抬高，再保持征信干净，七成成数、2000万上限并非遥不可及。