在泰州靖江，商业房产抵押贷款作为一种融资手段，受到多方面因素的影响，其中额度限制是一个重要考量因素。商业房产抵押贷款的额度并非一个固定数字，而是依据多种因素综合决定的。

商业房产的评估价值是决定贷款额度的关键因素之一。根据法律法规，商业房产抵押贷款的额度通常不会超过房产评估价值的一定比例。在中国，这一比例被限制在70%以内，以确保贷款风险的可控性。这意味着，如果一处商业房产的评估价值为100万元，那么通过抵押贷款能够获得的最大额度理论上不会超过70万元。

借款人的信用评级和还款能力也是影响贷款额度的重要因素。银行和金融机构在审批贷款时，会综合考虑借款人的财务状况、历史信用记录以及未来的收入预期。如果借款人展现出良好的信用和稳定的还款能力，可能会获得更高的贷款额度。

此外，商业房产抵押贷款的申请条件也对额度有所影响。例如，借款人必须拥有清晰的房产产权，且房产必须在一定年限以内，通常要求20年以内。这些条件确保了抵押物的价值和流动性，从而间接影响了贷款的额度。

在泰州靖江，银行和金融机构在审批商业房产抵押贷款时，会要求借款人提供一系列证明材料，如房产评估报告、财务报表等，以评估抵押房产的价值和借款人的还款能力。这些资料的完整性和真实性对贷款额度的最终确定至关重要。

综上所述，泰州靖江的商业房产抵押贷款额度限制并非一成不变，而是根据房产评估价值、借款人信用和还款能力等多个因素综合评定。借款人在申请贷款前，应充分了解这些因素，并准备相应的资料，以提高获得理想贷款额度的可能性。